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전원 주택 전문가 상담실 문답 내용

by digipine posted Nov 03, 2017
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# 세제 분야

Q 최근에 시가 6억원이상 고가(高價)주택에 대해 실거래가로 양도세를 부과하는 조치가 이르면 연내 시행될 전망이라는 뉴스를 접하면서 궁금한 점이 있습니다. 현재도 전원주택 가운데서도 일부 별장이나 고급주택은 취득세 및 양도소득세법상 여러 불이익을 받고 있는 것으로 알고 있습니다. 과연 전원주택과 별장 또 고급주택은 어떤 차이점이 있는 건가요?

A 지난달 11일 정부는 초강수의 부동산 안정대책을 내놓은 바 있습니다. 내년부터 시가 6억원을 넘는 전국의 모든 고가(高價)아파트 또는 단독주택은 6억원 초과분에 대해 양도소득세를 부과한다는 것입니다. 또 주택, 토지가격이 급등하는 지역을 ‘투기지역’으로 지정해 양도세를 기준시가 대신 실거래가 기준으로 과세한다는 방침입니다. 하지만 이번 대책안은 국회 심의를 거치는 과정에서 논란의 대상될 만한 소지가 많은 편이라 일단 지켜봐야 할 것 같습니다.

현행 취득세법상 사치성 재산으로 분류되는 ‘별장’은 주거용에 준하여 건축된 건축물(사업자등록증 등에 의하여 사업용으로 사용하고 있음이 확인되지 아니하는 오피스텔 포함)로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 개인 또는 그 가족(법인의 경우에는 그 임·직원)이 휴양피서 또는 위락 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말합니다. 다만, 그 부속토지의 경계가 명백하지 아니할 때에는 그 별장용 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속 토지로 봅니다. 그런데 이러한 규정만으로 별장으로 규정하기에는 모호한 점이 있습니다. 그래서 지방자치단체의 경우 대게 담당 공무원들에 의한 판정을 내리는 경우가 많고 그 기준 또한 지차체 별로 차이가 있습니다만 일반적인 판단 기준을 살펴보면,

①전입신고가 안되어 있거나, 전입신고가 되어 있더라도 한사람만 등재된 경우, ②전기, 수도, 가스, 전화 등의 사용량이 주말이나 휴가철에 집중된 경우, ③우편물 및 관리비, 전기, 전화요금고지서 등이 우편함에 쌓여 있는 경우, ④평일에 마당이나 베란다에 빨래가 널려 있지 않은 경우, ⑤평소 밤에 불이 꺼져 있는 경우, ⑥넓은 면적의 주택에 1∼2명만 사는 경우, ⑦6개월 이상 상시 거주하지 않는 주택 등입니다.

한편 ‘고급주택’에 대해서는 지방세법과 소득세법에서 각각 달리 규정하고 있습니다. 지방세법상의 고급주택에 해당하는 요건은,

▶1구의 건물의 연면적(주차장면적을 제외한다)이 331㎡(약 100평)를 초과하는 것으로서 그 시가표준액이 2천5백만원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지. ▶1구의 건물의 대지면적이 662㎡(약 200평)을 초과하는 것으로서 그 건물의 시가표준액이 2천5백만원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지. ▶1구의 건물에 엘리베이터(적재하중 200kg 이하의 소형엘리베이터를 제외한다), 에스컬레이터 또는 67㎡(약 20평)이상의 풀장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건물(공동주택은 제외한다)과 그 부속토지. ▶1구의 공동주택(여러 가구가 한 건물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용 주택을 포함하되, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건물로 본다)의 연면적(공용면적을 제외한다)이 245㎡(복층형의 경우는 274㎡)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지를 말합니다.

반면 소득세법에서 규정하는 고급주택은 다음의 각 항목에 해당하는 단독주택으로서 그 주택에 대한 법 제99조제1항제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이상인 것이 해당됩니다.

▶주택의 연면적(규정에 의해 주택으로 보는 부분과 주거 전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함한다)이 264㎡ 이상이고, 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것. ▶주택에 부수되는 토지의 연면적이 495㎡이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것. ▶공동주택(다가구주택을 포함하되, 규정에 의해 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함한다)이 165㎡ 이상이고 양도 당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것. ▶엘리베이터 및 에스컬레이터 또는 67㎡ 이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주택을 말합니다.

별장이든 전원주택이던 간에 각각의 세법상에 규정된 요건에 해당하면 별장은 물론이고 전원주택의 경우 매매를 비롯해서 교환ㆍ상속ㆍ증여ㆍ신축ㆍ증축 등을 통해 가치가 증가하는 취득의 경우 일반세율의 5배에 이르는 중과세를 받게 되고, 1가구 1주택이라고 하더라도 양도세가 비과세 되지 않는 불이익을 받게 됩니다.

# 택지 관련 분야

Q전원주택을 마련하는 방법에는 단지형과 개별형 개발방식이 있다고 들었습니다. 두가지 개발방식 각각의 특징과 장단점을 알고 싶습니다.

A 전원주택은 사업주체에 초점을 맞추어 공공기관, 민간 개발업체, 단독형 개발로 분류할 수 있습니다. 농업기반공사, 토지개발공사, 지자체 등 공공기관의 개발방식으로는 택지개발지구와 문화마을, 한계농지정비지구가 그 예입니다. 이 중 택지개발지구는 도시형으로 일반적으로 비싼 택지분양 가격이나 건축비 등으로 수요가 한정적입니다. 한편 택지개발지구 형태를 갖춘 문화마을과 한계농지정비지구는 현지인을 우선으로 하여 순위별 저가 분양을 하기 때문에 경쟁률이 치열, 외지인이 현실적으로 접근하기는 어렵다고 볼 수 있습니다.

이 때문에 대부분 전원주택 개발은 민간개발업체가 주류를 이루고 있습니다. 그 개발 방식을 보면 비도시권 지역 내에 20가구 이상 개발하는 민간업체는 공동주택 분양방식 또는 택지개발지구 형태인 대지조성사업으로 부대시설이나 편의시설을 조성하여 공급하고 있습니다. 상대적으로 분양가격이 높을 수 있는데, 대부분 민간개발업체가 80%이상입니다.

전원주택단지 개발은 지난 97년 이전은 농지 100%, 임야는 30% 이상 주택건축이 됐을 때, 재산권과 소유권이 보장되었습니다. 그러나 근래에는 관련법규가 완화되어 농지나 임야에서 단지개발 완료시 개별 필지마다 개인들이 전원주택 짓기가 한결 수월해 졌습니다.

단지형과 대별되는 단독개발 방식이 있습니다. 농가를 구입해서 개보수 하거나, 농지나 임야를 구입해서 전용허가 또는 형질변경을 직접 받아 개발하는 형태라고 볼 수 있습니다. 구입 비용을 절감하고 개인의 기호와 여건에 맞는 전원주택을 마련할 수 있다는 장점은 있으나, 단독개발은 관련법규나 부지선정에 어려움이 많아 시간과 노력을 요합니다.

단지형이든 단독형 개발이던 간에 유의할 점은 수도권지역은 수도권 정비 계획법에 따라 과밀억제권역ㆍ자연보전권역ㆍ성장관리권역으로 지정돼 있다는 점입니다. 팔당상수원수질보전에 따른 수변구역도 주의할 대상입니다.

Q 전원주택을 마련하는 첫걸음은 대지를 마련하는 것인데, 이단계가 무척 중요한 것 같습니다. 입지여건을 정할 때 기준이 되는 항목에 대해서 말씀해 주십시오.

A 전원주택의 입지여건은 크게 자연적, 사회적, 행정적, 인문적 조건, 관련 법규 및 규제사항 등 5가지로 압축할 수 있습니다.

첫째, 자연적 조건이란 지형, 지반의 상태, 경사도 토질, 기후조건, 산림경관 등을 말하는 것으로 일반적으로 배산임수형의 정남향을 최고로 봅니다.

둘째, 사회적 조건은 교통, 교육, 문화 의료, 문화 근린생활, 공해나 오염, 위험시설 등을 살펴보는 것으로 최근에는 출퇴근, 거주형 전원주택이 수요자들의 첫 번째 조건이 되고 있습니다.

셋째, 행정적 조건은 공공시설, 방범방재, 보안 문제의 공법상 규제사항을 들 수 있겠습니다. 행정소재지에서 멀리 떨어질수록 행정서비스나 돌발 상황 발생시 어려움이 있고, 개발가능 용도의 토지라도 개별법에 의한 개발규제를 받기 때문에 군사보호지구나 상수원수계지역의 입지는 행정적 조건을 정확하게 살펴봐야 합니다.

넷째, 인문적 조건은 주민성향, 지역성, 주변개발계획 등을 말하는 것으로, 현지 원주민과의 원활한 관계가 중요하고 주변개발계획시 미래가치와 투자가치도 생각해서 결정해야 합니다.

다섯째, 관련법규 규제사항을 보면 농지법, 산림법, 토지거래허가구역 등에 따라 소유와 이용, 개발을 제한받기 때문에 해당 법률에 더욱 유의해야 합니다.

이밖에도 전원주택 입지는 환경성, 접근성, 생활편의성 여부에 따라 가격이 천차만별 달라질 수 있으므로 입지선정시 위에서 언급된 점을 특히 면밀히 분석해야 할 것입니다.

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