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전원 주택 구입과 관리 총정리

by digipine posted Nov 03, 2017
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전원주택 부지구입부터 관리요령까지

# 전원 가이드

현장 답사는 한 지역을 두 번씩, 전원주택지 답사요령

 

1. 전원주택의 용도를 결정한다

함께 살 가족들의 여건을 고려해서 어떤 용도의 전원주택을 마련할지 결정해야 한다. 가족들의 직장과 교육문제 등으로 주 생활권이 도심에 있어야 한다면 교통과 생활편의 시설이 잘 갖춰진 곳을 찾아야 하고, 노년을 맞아 한적한 곳에서 이웃들과 어울려 정을 나누고 텃밭을 가꾸며 살고자 한다면 자연경관이 좋은 아담한 마을을 찾아야 할 것이다. 또한 얼마간 전원생활을 하고 다시 집을 팔고 도심으로 들어 갈 것인지, 후에 펜션이나 주말농장 등으로 이용할 여지가 있는지 등등 장기적인 용도의 계획도 수반되는 것이 좋다.

2. 주택ㆍ부동산 기초서적 한 권은 꼭 읽어라

서점에서 국내 부동산, 주택건축의 법과 이론에 대해 쉽고 간략하게 소개 된 책을 사서 꼼꼼히 읽어둔다. 부동산 법과 주택에 대한 기본지식이 있어야 토지를 구입하고 건축하는 과정에 발생할 수 있는 피해를 최소한으로 줄일 수 있다.

3. 전원주택의 유형을 정한다

먼저 전원주택 단지형과 개별주택, 기존 전원주택매입 가운데 한가지를 결정하고, 단지형을 결정했다면 단지의 특성과 업체를 고려하여 선정한다. 개별주택을 짓기로 했으면 시공업체에 의뢰할 것인지 건축주 스스로 할 것인지를 결정한 뒤 신축, 농가주택 리모델링 등 건축 방법까지 결정한다.

4. 최대한 많은 정보를 수집하라

인터넷, 잡지, 신문, TV 등을 총동원하여 결정한 주택유형과 연관되는 지역, 동향 등의 정보를 수집한다. 신문은 전원주택시장과 부동산에 대한 동향을 읽을 수 있고, 인터넷은 지역별 매물이 많은 곳을 찾을 수 있으며, 잡지는 주택 건축에 대한 자세한 정보를 얻을 수 있다. 그 가운데 처음 자신이 세웠던 주택의 용도에 적합한 곳을 선정하여 리스트를 작성한다.

5. 직접 현장 답사를 다녀라

현장 답사를 할 때는 한 지역을 두 번씩 다닌다는 생각을 갖는 것이 좋다. 답사 중에는 카메라를 들고 다니면서 답사한 지대를 촬영해두는 것이 좋다. 시간이 지나 모아둔 정보와 매물을 갖고 지역을 결정할 때 큰 도움을 준다. 1차 답사는 선정한 지역 중 한 곳을 찾아가 인근 부동산중개업체에서 지역의 전원주택지와 시세, 동향 등을 듣고 2만5천분의 1지도에 주요 지역들을 표시하면서 직접 찾아 나선다. 자연환경과 마을의 분위기 등을 보며 맘에 드는 마을이나 지대를 찾고 집으로 돌아온다

6. 좀더 꼼꼼하게 2차 답사를 떠난다

염두해둔 마을에 찾아가서 한계농지나 준농림지, 농가주택 등의 매물이 있는지 부동산업체등을 통해 알아보고 마을 주민들을 만나본다. 마을에 오랫동안 살았던 주민들의 이야기를 들어보면 그 지역의 자연환경, 교통여건, 생활여건 등의 특성과 보다 정확한 시세를 알아볼 수 있다. 2차 답사 때는 지번까지 나와있는 5천분의 1 지도를 들고 신중히 돌아다닌다.

7. 주변환경과 지번을 확인하라

적당한 매물이 있을 때에는 먼저 도로가 확충되어 있는지를 살펴본다. 또한 인근에 기본 생활시설이 얼마나 있는지 보고 축사, 오물처리시설, 화장터 등은 없는지 꼼꼼히 둘러봐야 한다. 거래 가격이 너무 싸거나 비쌀 때에는 그만한 이유가 분명 있는 것이므로 매물지역과 인접지역까지 여유를 갖고 둘러보는 것이 좋다. 그 후 맘에 드는 매물은 지번을 확인해야 한다. 그래야 그 토지에 대한 문서상의 정확한 자료를 찾아 볼 수 있다.

8. 등기부등본, 토지이용계획인서, 지적도를 첨부한 답사기록부를 만든다

집으로 돌아오면 바로 답사기록부를 마련하여 답사한 내용을 정리한다. 매물 소유자의 이름과 연락처, 지번을 기록하고, 매물에 대한 정보와 자신의 느낌을 솔직하게 적어둔다.

그 다음에는 가까운 시ㆍ군ㆍ구청에서 선택한 매물에 관한 토지이용계획확인서, 지적도, 등기부등본을 받아 그 땅에 대한 정확한 신상을 밝혀본다. 토지이용확인계획서는 토지가 어떤 용도지역, 용도지구, 또는 구역에 해당하는지에 대한 것과 도시계획 또는 개발계획의 여부를 확인할 수 있다. 지적도는 실제 관찰한 매물과 지적도 상에 등록된 내용의 오차가 있을 수 있으므로 확인한다. 등기부등본에는 토지에 대한 이력이 모두 기재되어 있어서 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등의 현재 토지상태를 살펴볼 수 있다. 등기부등본은 토지와 건물에 대한 기록이 구분되어 있으므로 이 둘을 함께 확인해야 한다.

위와 같은 방법으로 처음에 뽑았던 지역 리스트에 맞춰 답사를 하고, 지역적 특징, 토지 구입가격, 교통요건 등을 고려하고 개발전망에 대한 정보를 모아 최종 결정을 내린다. 매물을 구입할 때는 구입 전에 다시 한 번 시ㆍ군ㆍ구청에서 해당 토지의 등기부등본을 확인하는 것이 좋다. 답사기간 동안 토지상태의 변화가 없는지 확인해야 안전하게 토지를 구입할 수 있다.

# 토지구입에서 전원주택마련까지 부동산과 세금

토지를 구입하고 건물을 짓는 데 있어 취득세는 언제, 어떻게 신고하고 납부해야할까? 또한 양도소득세는 어떤 경우에 적용되는가? 이처럼 전원주택마련을 위해 부동산 취득에서 보유, 양도, 증여, 상속시에 세금이 어떻게 적용되는지 두루 살펴보았다.

 

# 부동산을 취득할 때

전원주택을 짓기 위해 토지를 구입하고 건물을 짓는 과정에서 취득이라는 절차에 놓였을 때 필요한 세금에는 무엇이 있을까? 여기서 부동산의 취득이란 매매를 비롯해 신축, 교환, 상속, 증여 등의 방법에 의하여 대가를 지급하거나 대가없이 부동산을 취득하는 것을 정의한다. 따라서 부동산을 취득할 때 내야 하는 세금에는 취득세를 비롯해서 등록세, 농어촌 특별세, 교육세, 인지세가 있다. 그러므로 부동산 취득시 부동산 소재지 관할 시ㆍ군ㆍ구청에 세금을 신고하고 납부하여야 한다.

취득세

부동산을 매입할 때 내는 세금이다. 즉, 부동산을 매매, 교환, 증여, 기부 등을 통해 취득할 때 납부 하는 지방세이며, 납세 의무자는 사실상 부동산 소유자이고, 납부기간은 취득한 날로부터 30일 이내 자진신고하여 납부해야 한다. 일반 세율은 2%, 사치성 재산(별장, 골프장, 고급 오락장, 고급주택) 또는 비업무용 토지의 경우는 중과세 되어 10%가 적용된다. 이외에 비과세, 감면 대상을 잘 검토하여 자신의 경우가 해당되는지 그 여부를 꼭 확인한다.

◇ 고급주택

고급주택의 범위는 소득세법과 지방세법에서 각각 규정하고 있는데 양자간에 약간의 차이가 있다. 소득세법상 고급주택에 해당하는 경우에는 그 주택이 1세대1주택에 해당하는 경우라도 일정금액을 초과하는 부분에 대하여는 양도소득세가 부과된다. 한편 지방세법상 고급주택에 해당하는 경우에는 취득세가 중과된다.

등록세

부동산을 매입할 때 내는 세금이다. 취득한 부동산을 등기부에 권리를 설정하거나 이전, 변경 또는 소멸 시킬 때 납부하는 세금이다. 따라서 취득한 부동산의 소유권 이전등기를 하기 전에 해당 시ㆍ군ㆍ구청에 납부하고, 등기신청시에 등록세 ‘영수필확인서’를 첨부하여 제출해야 한다. 납세의무자는 등기 신청자이며 납부기간은 취득일로부터 60일 이내 납부해야한다. 소유권 이전등기 신청을 끝내야 불이익이 따르지 않는다. 납부기간이 지나면 가산세가 붙는다. 보통은 0.2~3%, 집을 살 경우는 3%, 신축건물의 소유권 보전등기시는 0.8%가 적용된다. 이외에 비과세, 감면대상을 잘 검토하여 자신의 경우가 해당되는지 그 여부를 꼭 확인한다.

농어촌특별세

농어업의 경쟁력 강화와 농어촌 산업기반시설의 확충 및 농어촌지역 개발사업을 위하여 필요한 재원을 확보할 목적으로 재정된 한시적 법률로서 부가세적 성격을 갖는다. 농어촌특별세의 납세의무자는 소득세ㆍ법인세ㆍ관세ㆍ취득세 또는 등록세의 감면을 받는자, 법인세과세표준금액이 5억원을 초과하는 법인, 특별소비세 납세의무자, 증권거래소 및 장외중개회사에서 양도되는 주권을 대체결제하는 회사, 취득세 또는 경주ㆍ마권세의 납세의무자, 납부세액에 5백만원을 초과하는 종합토지세 납세의무자가 이에 속한다.

취득세 납부시에는 취득세액의 10%에 해당하는 농어촌특별세를 함께 납부해야 한다. 양도소득세가 감면되는 경우에는 감면되는 양도소득세액의 20%에 상당하는 농어촌특별세를 납부해야 한다. 취득하고자 하는 전원주택이 국민주택 규모 이하인 경우에 농어촌특별세는 비과세 된다.

교육세

교육세는 등록세 납부시에 등록세액의 20%에 해당하는 세액을 함께 납부해야 하며, 교육제정 확충을 위한 목적세에 해당한다.

◇ 취득가액

취득자가 신고한 가액으로하되, 신고를 하지 아니하거나 신고한 금액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액으로 계산한다.

◇ 시가표준액

토지 : 개별공시지가에 그 지방자치단체의 장이 결정ㆍ고시한 과세표준액 적용비율을 곱하여 산정한 가액을 말한다.(참고-2001년도 과세표준액 적용비율 : 100%)

건물 : 당해 지방자치단체의 장이 결정한 매년 1월 1일 현재의 가액을 말한다.

인지세

인지세는 부동산의 취득과 관련하여 매매계약서 등 증서를 작성하는 경우, 정부수입인지를 증서에 첨부하고 인장 또는 서명으로 소인하는 과정에서 발생하는 세금이다.

# 부동산을 보유할 때

부동산을 보유할 때 내는 세금으로는 종합토지세, 재산세가 있다. 해당세금의 과세기준일에서 현재 등기부상 소유주가 부담한다.

종합토지세

과세대상은 모든 토지에 해당되며, 납세의무자는 토지를 사실상 소유하고 있는 사람이다. 소유자가 확실히 확인되지 않을 경우에는 공부상 현 소유자를 납세의무자로 간주한다. 토지 매매시 종토세 납부의무를 누가 지느냐를 두고 매수자와 매도자간의 시비가 잦은 편인데, 이런 경우 6월 1일을 기준으로 그 이후에 잔금이 지급되면 매도자가 납세의무자가 된다. 상속이 이루어진 토지인데 상속등기가 이루어지지 않아 사실상 소유자를 알 수 없는 경우, 행정자치부령이 정하는 주된 상속자를 납세의무자로 보는 것이 일반적이다. 종합토지세는 토지의 가액이 곧 과세 표준이 된다. 토지의 가액은 개별 공시지가에 지방자치단체장이 고시한 일정 비율을 곱해 산출된 시가표준액을 말한다.

재산세

재산세는 건축물, 선박, 항공기를 소유하고 있는 자에게 과세하는 지방세로서 시ㆍ군의 보통세이다. 과세표준은 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 결정고시한 시가표준액이며, 부과징수방법은 고지서에 의한 보통징수방법에 의하되 도시계획세ㆍ공동시설세를 병기하여 고지하게 된다. 과거 토지도 재산세과세대상에 포함되었으나 지방세중 종합토지세의 신설로 재산세과세대상에서 제외되었다.

# 양도소득세

부동산을 양도할 경우 양도차익에 대해 부과되는 세금이다. 과세대상으로는 부동산 및 부동산의 제반 권리매각(지상권, 전세권, 임차권, 아파트 분양권, 토지상환채권, 주택상환채권, 청약통장)과 타인이나 직계 존비속 간의 유상으로 매각하는 경우에도 해당된다. 그러나 조세정책적으로 양도소득세를 비과세하거나 면제하는 경우가 있으므로 자신의 상황이 어떠한 경우에 해당되는지 비과세 및 감면요건을 파악해서 그 요건에 맞추어 양도를 하면 절세를 할 수도 있다.

1세대 1주택, 3년 이상 보유 비과세 해당

1세대 1주택, 3년 이상 보유한 경우에 비과세 되며 단, 고급주택은 제외된다. 이때 주택에 딸린 토지가 도시계획구역 안에 있으면 주택 정착면적의 5배까지, 도시계획구역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 보면 된다. 1세대 여부의 판정은 주민등록표에 의하되, 주민등록이 실제 거주내용과 다른 경우에는 실질 내용에 따라 판정한다. 그러나 3년 이상 소유하지 않아도 과세되지 않는 경우에는 취학, 1년 이상 질병의 치료 및 요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시ㆍ군지역으로 이사를 할 때를 비롯하여 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때, 취학 또는 근무상의 형편으로 세대원 모두가 1년 이상 계속하여 국외거주를 할때 등이다. 이외에도 여러가지 경우가 이에 해당된다. 이밖에 점포가 딸린 건물에서 주택부분이 점포보다 클때, 3년 이상 소유한 1세대 1주택을 세대원 여러사람이 공동으로 소유(부부 공동소유 포함)하다가 팔 때 등도 과세되지 않는다.

그러나, 이경우에는 과세된다

1세대 1주택이라도 등기이전을 하지 않고 파는 이른바 ‘미등기전매’는 양도소득세를 물게 된다. 이때는 양도차익의 60%에 해당되는 가장 무거운 세금을 내게 된다. 또한 1세대 1주택이라도 ‘고급주택’에 해당되면 양도소득세를 내야 한다. 또한 상시 주거용이 아닌 콘도미니엄은 주택으로 보지 않기 때문에 언제 팔더라도 양도소득세를 내야한다. 전원주택의 경우 이점에 주의해야 하는데, 별장용으로 상시주거하지 않는 것으로 판정되면 양도소득세를 비롯해 중과세를 물게 된다.

※현행 고급주택으로 보는 경우 단도주택만을 살펴볼때, 건물의 국세청 기준시가가 4천만원 이상이고, 실제양도가액이 6억원을 초과하는 것으로서 주택의 연면적(지하실 포함)이 264㎡(약 80평)이상이거나 토지면적이 495㎡(약 150평)이상인 것을 말한다.

1세대 2주택이라도 비과세 경우

이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 때를 비롯해 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 경우, 한 울타리 안에 두 채의 집이 있어도 1세대가 주거용으로 모두 사용하고 있을때, 집을 사간 사람이 등기이전을 하지 않아 두 채가 될 때, 직계존속을 모시기 위해 세대를 합쳐 두 채의 집을 갖게 될 때, 각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼으로 1세대 2주택이 된 후, 결혼한 날로부터 2년 이내에 그 중 1주택을 양도하는 경우로 양도일을 기준으로 하여 양도주택을 3년 이상 보유하였으면 양도 소득세가 과세되지 않는다.

농어촌주택을 포함한 2주택일 경우

1주택을 소유한 자가 서울ㆍ인천ㆍ경기도를 제외한 읍ㆍ면지역(도시계획구역 안의 지역은 제외)에 소재한 농어촌 주택을 보유하여 1세대 2주택이 된 때에는 농어촌주택 외의 주택(일반주택)을 3년 이상 보유하다가 팔면 양도소득세가 과세되지 않는다.

◇ 농어촌 주택이란

상속주택 : 피상속인이 취득후 5년 이상 거주한사실이 있는 주택

이농주택 : 영농, 어업에 종사하던 자가 취득일로부터 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택

귀농주택 : 영농 또는 어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들의 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있는 곳에 3백평 이상의 농지와 함께 취득하여 거주하고 있는 주택(대지면적 2백평 내외)

농지에 대한 양도세 면제 및 비과세

면제대상 : 농지소재지에 거주하면서 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지를 양도하는 경우에는 양도소득세를 면제한다. 농지소재지란 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구안의 지역 또는 이와 붙어 있는 시ㆍ군ㆍ구안의 지역을 말하며, 경작개시 당시에는 농지소재지에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니한 경우에도 농지 소재지에서 경작한 것으로 본다. 2002.1.1이후 농지가 도시계획법에 의하여 주거지역, 상업지역, 공업지역에 편입되었거나, 환지예정지로 지정된 경우에는 편입일 또는 지정일까지 발생한 소득에 대해서만 양도소득세를 면제한다.

면제되지 않는 경우 : 시지역(읍ㆍ면지역을 제외)의 주거지역, 상업지역, 공업지역안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날로부터 3년이 지난 농지와 농지외의 토지로 환지예정지를 지정한 경우로서 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 농지는 면제되지 않는다. 다만, 대규모 개발사업을 위해 수용되는 농지에 대하여는 사업시행 또는 보상지연으로 인한 납세자의 손해를 막기 위하여 기간제한없이 면제된다. 농지 소유자가 1천명 이상이거나 사업시행면적이 100만㎡(약 30만평)이상인 농지, 택지개발사업과 대지조성사업시에는 10만㎡(약 3만평)이상의 농지가 면제 대상이다.

감면 한도액 : 감면받을 양도소득세액이 연도별로 1억원을 초과하는 경우에는 1억원까지만 면제된다. 다만 2002.1.1부터 2003.12.31까지 양도한 분에 대해서는 2억원까지 면제해준다.

비과세대상 : 경작상 필요에 의해 자경농지를 팔고 다른 농지를 샀을때 양도소득세가 과세되지 않는다. 단, 종전 농지를 판 날로부터 1년 안에 판 농지의 면적 이상이거나 가격이 1/2이상인 다른 농지를 사야 하며(다른 농지를 먼저 샀을 때에는 그 산 날로부터 1년 안에 종전 농지를 팔아야 함), 산 농지를 그 농지 소재지에 거주하면서 산 날로부터 계속하여 3년 이상 경작하여야 한다. 판 농지는 그 농지 소재지에 거주하면서 판 날로부터 소급하여 3년 이상 경작했어야 한다. 이외에 경작상 필요에 따라 농지를 교환하는 때 역시 과세되지 않는다. 단, 교환하는 쌍방 토지가액의 차액이 큰 편의 1/4이하여야 하고 교환으로 취득한 농지를 그 농지 소재지에 거주하면서 3년 이상 경작하여야 한다.

한편, 양도소득세 감면 대상으로는 장기임대주택에 대한 경우를 비롯해서 신축주택 취득자에 대한 양도세 과세특례, 공공사업용 토지 등에 대한 감면대상이 구체적인 상황 제시를 통해 이루어지고 있다.

양도소득세 신고·납부 요령

2002.7.1이후 양도분부터는 부동산양도신고 제도가 폐지되었다. ‘부동산양도신고제’란 ‘97.1.1.부터 ‘02.6.30까지는 거주자가 부동산을 양도하는 경우 등기하기 전에 그 거래내용을 양도자의 주소지 관할세무서장(또는 물건지 관할세무서장)에게 신고하고 세무서장이 발급하는 ‘부동산양도신고확인서’를 등기소에 제출하여야 소유권이전이 가능한 제도를 말한다. 종전에는 부동산 매매계약을 맺고 등기하기전 부동산양도신고를 하고 그에 따른 세액을 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 납부하면 별도의 예정신고를 하지 않아도 15%의 세액공제가 되고 신고한 내용대로 양도소득세 예정신고를 한 것으로 간주하며 기준시가 과세대상이면 별도의 조사없이 신고 내용대로 결정된다.

하지만 ‘02.7.1.부터는 부동산양도신고 제도가 폐지되었기 때문에 반드시 예정신고를 하여야만 이에 따른 혜택을 받을 수 있다. 예정신고납부란 양도소득세 과세대상 부동산을 양도한 거주자는 당해 부동산에 대한 양도소득과세표준을 예정신고기한 내에 주소지 관할세무서장에게 제출하는 것을 의미한다. 예정신고 기한내에 이에 따른 세액을 납부하면 세액의 10%를 공제 받는다. 따라서, 부동산을 양도하면 반드시 예정신고를 해야한다.

다만, 1세대 1주택 등 비과세되는 부동산을 양도한 경우에는 신고할 필요가 없다. 예정신고납부기한은 토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산의 경우는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에, 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지로서 허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우는 토지거래허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내로 한다. 양도소득세가 과세되는 경우에는 양도소득세액의 10%를 주민세로 납부하여야 한다

※ 2001.1.1.이후 양도분부터 적용 예정신고시 제출할 서류는 세무서 및 국세청 인터넷상의 서식을 다운받아 ‘양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서’와 ‘양도소득금액 계산명세서’를 작성하고 아래의 서류를 첨부하여 제출하면 된다. - 부동산의 등기부 등본 - 토지대장 등본(취득당시의 등급을 알 수 있는 것)

 (취득일이 84.12.31.이전이면 85.1.1.에 취득한 것으로 본다.)

- 건축물관리대장 등본 - 양도일 즉 대금을 청산한 날(또는 청산할 날)을 알 수 있는 서류(매매계약서 등) 그러나 다음에 해당하는 경우에는 각각 그에 따른 서류를 추가로 제출해야 양도소득세 계산이 가능하여 10%의 세액공제를 받을 수 있게 된다.

▶ 보유기간 중에 환지된 부동산을 양도한 경우 - 환지예정지증명원 (종전면적, 권리면적, 환지면적을확인할 수 있는 것) - 환지전토지의 토지대장 및 잠정등급확인원 ▶ 보유기간중에 도시재개발 또는 주택건설촉진법에 의한 주택재건축사업이 시행된 부동산을 양도한 경우 - 사업승인 통지서 사본 - 구 토지대장 등본 및 구 건축물관리대장 등본 - 관리처분 계획의 내용을 알 수 있는 서류 ▶ 실지거래가액에 의하여 신고하는 경우 - 매도 및 매입에 관한 매매계약서 사본 - 자본적 지출액ㆍ양도비등 및 감가상각비 명세서

확정신고

양도소득 이외에 근로소득, 사업소득, 부동산소득, 배당소득, 이자소득, 일시재산소득, 기타소득, 산림소득 또는 퇴직소득이있는 경우에는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지관할 세무서에 확정신고를 하여야 한다. 다만, 양도소득만 있는 사람은 예정신고를 마친 경우에는 확정신고를 하지 않아도 된다. 예정신고ㆍ납부와 확정신고ㆍ납부 모두를 하지 않은 때는 정부에서 고지ㆍ결정하게 되며, 납부할 세액의 10%이상(무신고가산세 10%, 무납부가산세 1일 0.05%)을 추가 부담하게 된다.

# 증여세

증여세는 타인으로부터 무상으로 재산을 취득하는 경우 취득자에게 무상으로 받은 재산가액을 기준으로 하여 부과되는 세금이다.

증여세는 재산을 무상으로 취득한 경우뿐만 아니라 직계존비속 또는 배우자간에 재산을 양도하거나 제3자 명의로 재산을 등기하는 등 일정한 경우에는 세법상 증여로 보아 증여세를 내야 하는 경우가 있으므로 부동산 등을 거래할 때는 유의할 필요가 있다.

농지에 대한 증여세 면제

농지법에 의한 농업진흥지역 내의 토지로서 농지나 초지ㆍ산림지를 1991.12.31 현재 소유하고 있는 사람이 이를 직계존속, 직계비속, 직계비속의 배우자 또는 형제자매 중 자경농민에게 2003.12.31까지 증여하는 경우(1997.1.1 현재 증여세 면제요건을 갖추어야 함), 자경농민이 직계비속 중 영농에 종사하는 자녀(영농자녀라 함)에게 2003.12.31 까지 농지 등을 증여하는 경우(1999.1.1 현재 증여세 면제요건을 갖추어야 함)가 이에 해당된다. 단, 세금이 면제된 농지 등을 5년 안에 양도하면 세금을 물게 된다. 증여세가 면제되는 농지 등을 증여받은 영농자녀가 정당한 이유없이 이를 증여받은 날로부터 5년이내에 양도하거나 당해 농지 등에서 직접 영농에 종사하지 아니하게 된 때에는 면제받았던 세액을 즉시 징수하게 된다.

◇ 제출서류

-증여자와 영농자녀의 호적등본 및 주민등록등본(주민등록증의 제시도 가능함) -증여자 및 영농자녀의 농지세 납세증명서 또는 영농사실을 확인할 수 있는 서류 -당해 농지 등에 대한 증여계약서 사본 -영농자녀의 농지 등의 보유명세서

# 상속세

상속이 이루어지는 사실에 따라 피상속인으로부터 상속인에게 이전하는 재산에 대하여 그 재산가액을 표준으로 상속인에게 과세하는 조세다.

현행 상속제도는 피상속인의 유산액을 과세표준으로 하여 과세하는 유산세 체계를 채택하고 있으며, 불로취득재산이라는 점에서 고율의 누진세를 적용하고 있다. 상속세 납부는 연부연납과 물납제를 인정하고 있는 것이 특징이다.

# 전원주택 관리요령

세찬 눈보라에도 걱정없는 전원주택 월동준비 Check List

전원주택에서 맞는 겨울! 도심에서처럼 겨울 옷과 침구만을 꺼내놓고 ‘야~ 올 겨울에는 활활 타오르는 벽난로 가에 앉아 하얗게 눈 덮인 산과 들을 보며, 따뜻한 커피를 마시겠구나’라며 기대에 부풀었다가는 큰 낭패를 겪기 십상이다. 전원주택은 도심과 환경적 조건이 다르기 때문에 꼼꼼한 대비가 필요하다.

세찬 바람 속에 펑펑 쏟아지는 눈을 대비해서 이것만은 점검해보자. 겨울철 만날 수 있는 재해들을 고려하여 뽑아낸 9가지 점검 사항이를 하나씩 꼼꼼히 체크해 둔다면, 올 겨울 자연의 멋진 설경과 따뜻한 공간에서 행복한 시간을 보내며 한해를 마감할 수 있을 것이다.

Check 1 보일러

기름보일러는 가동 후에 면장갑을 끼고 연통을 만져봐서 연통이 뜨거우면 청소를 해야한다. 전원과 기름탱크의 연료공급밸브를 반드시 차단하고 연통과 윗 덮개를 분리한 후 철솔로 화실 내부와 연통 사이의 그을음을 털어 낸다. 화실 청소만으로도 연료비의 5~10%를 절감할 수 있다. 버너 밑부분에 설치된 화염감지기는 1~2개월에 한 번 화염감지기를 뽑아 내고 부드러운 헝겊으로 깨끗이 닦아주고 오일 여과기는 열효율과 밀접한 관계가 있기 때문에 1년에 1~2회 정도 갈아주어야 난방비를 절감할 수 있다.

가스보일러는 열교환기 내부에 생긴 불순물을 제거해 주는 것이 중요하다. 열교환기를 분리해서 청소하고 버너에 그을음이 있으면 철솔로 문질러 털어 낸다. 청소 후 본체를 조립하고 반드시 가스가 새지 않는지 철저한 검사를 해야한다.

심야전기 보일러의 경우 절연전압을 점검하여 단락 시에는 히터를 교체해야 한다. 누전차단기는 월 1회 전류가 통하는 상태에서 차단기에 부착된 적색버튼을 눌러 차단기가 작동하는지 검사하고 주변에 물기로 인한 누전발생 요인이 있는지 점검한다.

보일러를 직접 청소하기 어려우면 해당제품 A/S센터나 한국 난방 시공협회로 의뢰하면 된다.

Check 2 벽난로

폭설로 인해 단전되는 사고가 일어날 때에는 벽난로가 매우 효율적인 난방기기로 활용된다. 우선 벽난로는 불을 지피기 전에 굴뚝 주변과 연통, 화실 내부를 청소해 주어야 한다. 청소용 솔을 연통 안에 넣고 넣었다 뺐다하며 그을음을 털거나 종이처럼 화력이 센 것을 태워 그을음을 날려버린다. 철재 벽난로는 화실 내부에 녹슨 부분을 닦아내고 내화벽돌 벽난로는 벽돌과 벽돌의 연결부위인 눈줄 부분의 손상 여부를 확인한다. 목조주택의 경우 목재의 수축으로 인해 연통의 변화가 있을 수 있으므로 세심한 주의를 기울여 관리해야 한다.

잊지 말아야 할 것은 벽난로에 사용할 장작을 넉넉하게 준비하는 것이다. 벽난로용 장작은 각 지역에 있는 제재소를 이용하면 저렴하게 구입할 수 있으며, 벽난로 구입업체에 의뢰하면 손쉽게 구할 수 있다. 일반적으로는 참나무를 사용하고, 좋은 향을 즐기기 위해서는 사과나무나 향나무가 쓰이기도 한다. 장작은 1톤 트럭 한 대에 길이 40㎝정도의 장작 5백~6백 조각이 들어가는데 30만원 정도다. 대부분 한 가정에 장작½톤 정도의 양이면 적당히 겨울을 보낼 수 있다.

Check 3 화재대책

겨울철 주택은 전기, 가스, 유류 등을 주방이나 보일러에 항상 사용하기 때문에 그만큼 화재 발생 위험이 높다. 매년 화재 발생지역 조사에 따르면 주택화재가 1위다. 그렇지만 각 가정마다 화재에 대한 대비시설이나 의식은 부족한 실정이다. 주택화재의 주 원인을 알아보면 첫째가 전기 화재고 그 다음으로 어린이들의 불장난, 유류 및 가스, 방화, 담뱃불 순으로 나타난다. 전기화재를 예방하기 위해서는 두꺼비집의 퓨즈를 정격용량의 규격퓨즈로 사용하고, 고온의 절연기구에는 반드시 절연 고무코드가 사용되고 있는지 확인해야 한다.

또한 정원이나 기타 집 밖에서 사용되는 전기제품 중에 물과 접촉할 가능성이 있는 것을 찾아 치우고, 전기용품을 쓰지 않을 경우 스위치만 차단하는 것이 아니라 플러그를 뽑아 둔다. 이밖에 어린아이 방에서는 전기담요를 사용하지 않고 접거나 구기고 물로 세탁하는 일은 삼가야 한다. 고장난 전기제품을 수리해야할 경우에는 직접 수리하지 말고 전문가에게 의뢰한다.

어린이들의 불장난을 막기 위해서는 철저한 교육을 하고, 성냥이나 라이터는 어린이의 손에 닿지 않게 보관한다. 또 난로 곁에서 접착제나 페인트를 사용하지 않도록 주의시킨다. 난로 주변에 커튼, 걸레, 신문, 빨래와 같은 가연성 물건을 두지 말고, 노인이나 어린이가 있는 집에서는 난로를 바닥이나 벽에 고정시켜야 한다. 무엇보다 만일의 상황에 대비하여 모래와 소화기를 꼭 준비해야 한다.

Check 4 창호

겨울철 실내 난방기구를 열심히 가동시켜도 어디에선가 내부로 찬바람이 들어온다면 모두가 허사다. 그렇기 때문에 실내창이나 문이 완전히 닫히지 않는 것이 있는지 확인하고, 닫힌 뒤에 창과 창 사이, 창틀과 벽 사이로 바람이 새지는 않는지 살펴본다. 바람이 새면 창호지를 덧바르거나 철물점이나 대형마트에서 외풍차단 특수비닐을 구입하여 시공하면 실내 열효율을 높여 난방비를 줄일 수 있다.

지붕도 점검해야 한다. 이음새 부분에 물이 새는 곳이 있는지, 갈라진 곳은 없는지 점검해서 문제가 있을 경우 시공업체에 의뢰하여 수리한다.

Check 5 상비약 & 비상식량

비상시 응급처치를 할 수 있는 상비약을 점검하고 구급약을 준비해두는 것이 필요하다. 기본적으로 해열제, 소화제, 관장약, 정장제, 진통제, 감기약, 과산화수소, 상처용 외연고 등을 상비해두고, 동상에 걸렸을 때 효과가 있는 베이비오일, 벌레가 귀에 들어갔을 때 사용하는 칼라민로숀, 소독용 요오드팅크와 항스타민을 준비한다. 약은 아이를 고려하여 소아용으로 준비하는 것이 좋다. 간호용품으로는 소독용 알콜, 밴드, 파스, 옷, 핀, 핀 셋, 반창고, 탈지면, 면, 봉, 붕대, 얼음주머니, 체온계, 압박붕대, 가위, 삼각건, 가제, 타월을 준비한다. 반드시 약과 간호기구는 일정한 용기(약품상자)에 따로 구분하여 담아 습기가 없고 어린이의 손이 닿지 않는 곳에 보관해야 한다.

비상식량은 폭설로 인해 길이 끊겨 마을이 고립되었을 경우를 대비한다. 가족구성원 수에 맞춰 7~10일 분량의 식수, 잘 포장된 쌀, 라면, 각종 통조림가공식품, 멸균우유, 초코파이 초콜릿 등의 당분이 많은 부식품, 양초, 성냥, 부탄가스, 휴대용 가스렌지 등을 준비한다.

Check 6 재설방법

지붕에 눈이 쌓이면 천장의 온도는 실내와 햇빛의 열기로 상승되지만 처마 위는 실내에서 올라오는 열이 없어 눈이 쉽게 녹지 않고 얼어붙게 된다. 그러면 지붕에서 녹아 흐르는 물이 흘러내리지 못하고 고여 슁글이나 루핑타일을 타고 역류하여 누수를 일으키게 된다. 그러므로 지붕멘트가 잘 설치되어 있는지, 처마 밑에 고드름이 끼지는 않는지, 전기소켓 안에 습기차단용 Vapor Barrier가 설치되어 있는지 확인한다.

눈을 쓸어낼 커다란 빗자루와 널빤지와 각목으로 만든 넉가래를 준비하고, 언덕 길은 빙판사고를 대비하여 모래를 넉넉히 준비해 두는 것이 좋다. 계단이나 불빛이 비춰지지 않는 곳은 미리 치우고, 다른 곳은 눈이 그치면 한번에 치우는 것이 좋다.

Check 7 동파방지

겨울날 온도가 급하강하면 수도계량기와 수도관이 얼어서 터지게 되는 경우가 종종 발생한다. 그러면 수리하는데 많은 비용이 들 뿐 아니라 단수 등으로 큰 불편을 겪게 되므로 수도시설을 미리 점검하여 동파사고를 사전에 예방해야 한다.

먼저 수도계량기의 보호통 내부를 헌옷이나 솜 등으로 채워 보온을 유지시키고 오래된 수도계량기 보호통은 새것으로 바꿔야 한다. 특히 외부에 노출된 수도관은 동파될 염려가 있으므로 보온재 등으로 단단히 감싸서 물과 찬 공기가 스며들지 않도록 해주어야 한다. 또 앞 고동은 열어놓고 뒷 고동만 사용하는 것이 좋으며, 동파가 잘되는 곳은 수도꼭지의 패킹을 아주 조금 잘라 물이 흐르게 하는 것이 좋다. 수도관은 집 내부에서부터 수도계량기 사이 중에 동파사고가 나면 시공업자에게 맡겨서 수리를 하고, 집 밖에서부터 수도계량기 구간이 얼었을 때와 수도계량기가 고장났을 때는 관할 수도사업소에 신고하면 수리해 준다. 상수도 관이 얼었을 때는 갑자기 뜨거운 물을 붓지 말고 미지근한 물로 녹이기 시작하여 점차 뜨거운 물로 녹여야 한다. 겨울철 보일러 설치 후 즉시 가동하지 않거나 장시간 가동하지 않을 경우는 동파 우려가 있으므로 보일러 내의 난방수 및 급탕수를 배수하고 반드시 전원코드를 빼주어야 한다.

Check 8 정원수

정원에 심은 나무 가운데 특별히 추위에 약한 나무가 있는지 잘 살펴보고 겨울을 이길 수 있도록 대비해주어야 한다. 중부지방을 기준으로 보면 목백일홍, 목련, 장미, 목단, 가이즈까향나무, 영산홍 등이 추위에 약한 나무들이다. 짚을 엮어서 나무기둥 중간에 묶어 두어 추위를 피해 모여드는 해충을 유인했다가 날이 풀리면 한 번에 제거하기도 한다.

방한을 할 때는 수목을 구입한 곳의 전문가에게 상담하여 각각에 알맞은 방법으로 하는 것이 제일 좋은 방법이다.

낙엽수에 다음해 봄에 성장이 잘 되도록 지효성 유기질 비료를 주는 것도 좋다. 주로 12월에서 1월 사이에 주는 것이 효과적이고 땅이 얼지 않았을 때 나무 주위에 얕게 묻어주면 된다. 유실수의 경우에도 이시기에 적당한 비료를 뿌려주면 다음해 과실이 많이 열리고 좋아진다.

Check 9 자동차

전원주택에서 사는 경우 자동차는 필수용품이다. 그러므로 자동차의 월동준비 역시 매우 중요한 사항이다. 먼저 동파를 막고 냉각계통을 세척하는 부동액을 살펴보아야 한다. 대부분 1년에 한 번 정도 교체하는 것이 좋다. 라디에이터 캡을 연 뒤 라디에이터,실린더블록., 히터 등에 있는 배수꼭지를 모두 열어 물을 버린 뒤 교환한다. 부동액은 물과 1:1비율로 혼합해 주입하면 된다.

차 내부의 난방을 담당하는 히터는 작동해서 따뜻한 바람이 나오지 않으면 히터호스에 구멍이 있는지, 히터퓨즈가 끊기지 않았는지를 살펴보고 문제가 있으면 교체해 주어야 한다. 히터 냄새는 실내 통풍구와 앞 유리창 밑 부분의 공기 흡입구에 곰팡이 제거제를 뿌리고 차 문을 연 상태에서 히터를 몇 분 간 켜두면 없어진다. 이후에도 계속 냄새가 나면 부동액이 샐 가능성이 있으므로 확인해야 한다. 겨울철에는 창이 얼거나 내부에 김이 껴서 열선을 자주 사용하므로 작동이 되는지 확인하고, 배터리 표시창이 녹색인지 살피고 전해액이 충분한지 확인해야 한다. 스노타이어나 체인은 눈이 오기 전에 구입하고 타이어에 체인을 부착시키는 것도 미리 해보는 것이 좋다. 또한 손전등과 삽, 빙판길에 사용할 모래주머니나 널빤지를 준비해서 트렁크에 넣고 다니는 것도 현명한 방법이다.

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