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전원주택지 제대로 고르는 법

by digipine posted Nov 03, 2017
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전원주택 입지는 부지 뒤편으로 산이 둘러싸이고 강이나 호수를 바라볼 수 있는 남향 또는 동남향이 좋다. 또 약간 높은 지대여야 시원한 전망을 즐길 수 있고 장마에 대비할 수 있다. 땅의 모양은 정사각형보다 직사각형이 집의 모양을 살리기 쉽다.

 

경관 못지않게 중요한 것은 진입로이다. 진입로는 지적도 및 등기부를 통해 누구나 사용할 수 있는 공공도로인지 확인해야 한다. 주위의 가변성도 짚어 보아야 한다. 현재는 전원주택지로서 알맞지만 앞으로 주변이 어떻게 변할 것인가를 고려해야 한다.

 

집터로서 갖는 효용 가치를 따질 때는 등기부보다 토지이용계획확인서를 더 꼼꼼히 살펴야 한다. 이 한 장의 서류에는 용도지역을 비롯해 상수원보호구역 등 규제 사항이 빠짐없이 기록되어 있어 집터로 활용이 가능한 지를 한눈에 알 수 있다. 대지가 아닌 별도의 전용 절차를 필요로 하는 땅이라면 지주로부터 확실하게 협조한다는 약속을 서면으로 받아두어야 한다.

 

현장 답사는 필수다. 공부서류에 나타나지 않은 복병이 현장에서는 수시로 불거진다. 급경사 지역이 지적도에는 평지로 나타나기도 한다. 축사 등 환경오염시설은 현장에 가보지 않으면 알 수 없다. 땅을 볼 때는 겨울에서 이른 봄이 좋다. 여름에는 숲이 무성하고 가을에 단풍이 들기 때문에 땅을 제대로 볼 수 없다. 겨울이나 이른 봄에는 눈이 먼저 녹는 곳, 찬바람에 영향을 받지 않는 곳, 꽃이 가장 먼저 피는 양지를 찾아낼 수 있다.

 

전원생활이 좋은 것은 사실이지만 도시에 살다 옮겨가면 불편한 점도 많다. 교통, 자녀 교육, 방범, 위락시설, 문화생활 영위의 문제 등을 두루 짚어보는 안목이 필요하다. 또한 전원주택 생활을 하는 사람들의 약 70%가 생활의 불편함 때문에 다시 도시로 나온다니 신중, 또 신중할 필요가 있다.

 

전원주택(지)을 볼 때 유의할 점 

 

도심에 사는 현대인들이 주택지로써 가장 이상적으로 생각하고 있는 것은 전원주택지다. 그래서 조금의 여유가 생기면 "세컨드 하우스"로서 전원주택을 지을 수 있는 땅을 찾는 사람들이 많았지만 최근에는 그 수요가 많이 떨어지고 있다. 여기에는 그만한 이유가 분명있다.  

 

첫째, 수요층이 적기 때문이다. 상품의 가치는 수요와 공급이 만나면서 결정된다.  

 

둘째, 체질에 맞지 않는 주택이기 때문이다. 오랫동안 도시 생활에 익숙해진 전원주택의 수요층이 직접 전원주택에 살아 본 결과 체질적으로 맞지 않는다는 사실을 깨달았다. 생각 같아서는 조용한 것이 좋을 것 같았는데 막상 살아보니 오히려 조용한 것이 삶에 부담이 된 것이다.  

 

셋째, 기업체 근무가 어렵기 때문이다. 기업체 근무는 출퇴근이 편한 곳에 집이 있어야 하는데 전원주택지는 도시 근교에 주로 있어 출퇴근이 불편하고 시간상 큰 부담으로 작용한다.  

 

넷째, 노인들에게 불편하다. 오랫동안 도시 생활에 젖어 있는 노인들로서는 거의 180도 다른 환경에서 적응을 못하기 십상이다. 또한 몸이 약한 노인들은 도시에선 집 근처에 약국이 있고 병원이 있어 불편이 없었는데 전원 주택지에는 그런 입지가 힘들다 보니 여간 불편한 것이 아니다.  

 

다섯째, 관리하기가 힘들다. 전원주택을 주말 주택지로 사용한다 해도 비워진 집을 청소해야 하고 난방, 도둑 방지 등 관리해야 할 많은 일들이 생긴다.

 

그럼에도 불구하고 시내 바로 근처에 위치해 있고 이러한 문제들을 어느정도 해결할 수 있는 전원주택(지)도 많다. 노인들의 건강관리와 아이들의 등하교 문제, 가장의 출퇴근문제, 방범문제가 해결되는 전원주택은 오히려 더욱 큰 인기를 끌고 있다. 어떤 부동산이든 유형별로 분류해 획일적으로 평가하는데는 큰 무리가 따르는 만큼 이런 문제점들을 보완할 수 있는 전원주택이라면 그래도 눈여겨 볼 필요가 있다.

 

전원주택지 마련할 때 고려할 점 아홉가지

 

전원주택지 마련할 때 고려할 점 중 특히 중요한 것들을 정리해 보면 다음과 같이 아홉가지다.

 

1) 도로문제를 확인해야 한다. 맹지 즉 도로가 없는 부지인 경우 폭이 4M 이상 도로에 해당하는 토지의 토지사용승락서를 인감을 첨부해 받든가 공사 전에 도로부분의 땅의 별도로 매입해야 건축허가 및 준공허가가 가능하다. 도로가 없으면 집을 지을 수 없으며 집터를 먼저 정한 후 도로를 해결하기는 쉽지 않다. 특히 현장도로는 있다 하더라도 지적도상에서 도로가 있는지를 필히 확인해 봐야 한다.

 

실제로 부지를 매입한 후 도로가 없어 거의 부지가격과 맞먹는 비용으로 도로를 만든 경우가 흔하다.
도로는 사람이나 자동차 등이 다녀야 하는 길로 지적법의 24가지 지목 중 하나다. 도로는 건물을 짓고 못 짓는 운명을 좌우하게 되는 중요한 요소다. 모든 건축물의 도로는 대지와 2M 이상 접해야 하고 대지가 접해야할 도로의 너비는 4M다. 즉 4M 이상의 도로가 있어야 전원주택을 지을 수 있다는 이야기다.

 

20호 이상의 주택 혹은 10,000㎡ 이상의 대지조성을 하는 경우에는 주택건설기준 등에 관한 규정에 적용을 받는다. 주택단지의 총 세대수가 300세대 미만인 경우 기간도로와 접하는 폭 또는 진입도로의 폭이 6M 이상이 되어야 한다.이들 사항은 각 시군에 따라 약간의 차이가 있을 수 있으므로 건축을 하기 전에 관공서를 찾아 확인해 보는 것이 좋다.

 

2) 전기와 전화 인입 거리도 확인해야 한다. 기존 전기가설 된 곳에서 200M까지의 전기 인입은 기본요금으로 해결되지만 그 이후 1M가 최과될 때마다 44,000원과 부가세 4,400원을 포함해 48,400원의 비용을 건축주가 부담해야 한다.

 

전화도 400M까지는 기본요금으로 설치가 되지만 거리가 멀면 건축주가 부담해야 한다. 40M마다 전주 1본에 56,200원에 부가세 5,620원을 추가해 61,820원이 든다. 이렇듯 마을에서 너무 멀면 전기 및 전화가설비가 많이 들기 때문에 기존 마을에서 너무 떨어진 곳에 집을 지으면 결과적으로 경비가 많이 들 수 있으므로 주의해야 한다.

 

3) 식수문제에 대해 알아봐야 한다. 거의 모든 전원주택이 지하수를 식수로 사용하는데 지하수맥을 찾지 못해 고생하는 경우도 많다. 특히 주변이 많이 개발되어 있으면 물이 부족할 수 있다. 막상 집을 짓는데 식수량이 부족하여 이웃간의 분쟁을 유발하는 경우도 있고 전원주택을 지어놓고 낭패를 당하는 경우도 있으며 전원생활을 포기하는 경우도 있다. 지하수가 풍부한지의 여부는 지역주민들에게 문의를 하면 알 수 있다.

 

4) 하수도 처리문제도 짚고 넘어가야 한다. 시골 땅의 경우 지목이 대지로 되어 있으나 밭으로 사용하는 경우가 많은데 이 경우에는 하수도가 구거와 거리가 멀어도 별문제가 되지 않는다. 이것은 옛날에 한번 집이 있었기 때문이다.

 

그러나 준농림 전, 답, 임야에서는 구거나 개울 하천 등과 접해 있는 것이 좋다. 남의 토지를 지나 개울이 있다면 인접토지 소유주가 하수도관을 묻는데 동의해 줄 것인지 전용허가를 받을 때 확인해 두는 것이 좋다. 막상 하수관을 묻으려 하면 동의하지 않는 경우가 있다. 하수관을 묻는 것도 농사철을 피해 농사에 지장이 없게 해야 한다.

 

5) 자녀들이 모두 성장했거나 대학생이면 별 문제가 없으나 초등학생이 있는 경우 학교와 거리문제, 중고등학생인 경우 교육의 질과 주변환경을 고려해야 한다. 출퇴근을 해야 한다면 미리 현장을 찾아 출퇴근 시간 대에 두 세번 정도 거리와 시간을 측정해둘 필요가 있다.

 

6) 전문 컨설팅회사, 전원주택전문 공인중개사사무소에 전원주택지 선정을 의뢰할 때는 전원주택지를 비교 분석할 수 있는 능력을 갖고 있는 업소를 선택해야 한다. 또한 단순한 전원주택지 선정의 차원을 넘어 문제가 될 수 있는 점들에 대해 컨설팅을 충분히 받을 수 있는 곳을 선택해야 한다.

 

7) 임야를 구입할 때는 토목공사비, 전답에서는 매립상태를 확인해야 지반공사를 할 때 비용을 절감할 수 있다. 또 답인 경우 매립을 하고 2~3년 내 건축을 하게 되면 지기가 없어 지반이 침하되는 우려가 있다. 매립된 땅일 경우 매립 연도를 확인해 두는 것도 좋다.

 

8) 팔당수계지역 내 수질보전특별대책 1구역에 있는 전원주택지는 특히 주의해야 한다. 1필지당 건축면적이 242평(800㎡)이하로 규제를 받기 때문이다. 예를 들어 부지면적이 3,000평이라도 바닥면적을 기준으로 하여 7세대 동호인이라면 34평 짜리 여섯 채와 38평 짜리 한 채 밖에 짓지 못한다. 또한 전용면적은 건축바닥면적의 3~4배 정도로 726평~968평만 전용되고 나머지는 전답으로 남게 된다.

 

9) 임야는 경사도가 있고 가용면적이 60~70% 정도인 것이 평지임야보다 가격이 저렴하고 전원주택을 짓는데도 좋다. 너무 싼 임야를 선택하면 급경사도 때문에 낭패를 보는 수가 있다. 

 
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