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전원주택 마련의 첫걸음

by digipine posted Nov 03, 2017
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아직까지 어느 것 하나 결정된 것이 없다고 하더라도 언제까지 정리되지 않고 머리 속에서 맴돌 수만은 없다. 일단 큰 밑그림을 그려보고 자신의 상황에 맞추어 하나씩 세부적으로 항목을 정해본다. 우선 가족간의 충분한 대화가 필요하다. 구성원의 라이프스타일 및 요구사항을 정리해 입주시기와 앞으로의 예산 운영을 감안한 계획들을 세워나가야 한다. 그 다음 보다 세부적으로 들어간다면 건축구조는 물론이고 마감재, 조경, 기타시설물까지 고려해 볼 수 있다. 이러한 부분은 실제 예산과 깊은 관계가 있으므로 충분한 검토 후에 결정하는 것이 바람직하다.

 

 

전체 과정에 대한 예산 수립


예산수립의 큰 틀은 토지매입비, 건축비, 각종세제로 크게 생각해 볼 수 있다. 이를 바탕으로 각자의 상황에 맞춰 짜임새 있는 예산을 편성한다. 예산을 사전에 수립하면 건축과정의 전반적인 흐름에서 보다 탄력적으로 대응할 수 있다. 특히 위에서 제시된 항목 외에 예상치 못한 상황에 의한 기타 부대 상황에 들어가는 비용도 충분히 계산에 넣어두어야 한다. 특히 건축비와 관련해서 일반인들은 평당 ‘얼마’라는 식의 산정에 익숙한 편이다. 당장 초기에는 그러한 방식에 의한 총액을 바탕에 두고 설계 과정을 거치고 시공단계에 접어들어서는 내외장재를 비롯하여 세부적인 항목에 대한 요구를 통해 예산을 다시 검토해야 한다.

 

눈으로 보지 말고 발로 확인해라


주택을 지으려면 당연히 땅이 있어야 한다. 이를 정하기 위해서는 신발끈을 동여매고 직접 현지로 나서야 한다. 눈은 물론이고 발품으로 확인해야만 주변여건을 파악할 수 있다. 특히 전원주택의 걸림돌이 될 수 있는 도로 문제와 전기 상하수도와 같은 기반시설을 꼼꼼하게 챙겨봐야 한다. 이밖에도 건축주들이 난관에 부딪히는 대목이 한두가지가 아니다. 만만치 않은 자금운용의 규모, 토지 상태에 따른 각종 복잡한 형질변경 및 전용절차, 해당지역에 가해지는 각종규제, 구입에 따른 세금, 미래의 투자가치 등을 종합적으로 감안해 선택해야 하기 때문이다.

 

 

 

 
 
 

 

검토서류

 

확인내용

 

 

토지이용계획확인서

 

⊙토지의 사용목적 및 향후 개발계획등을 표시한 문서
⊙소재지, 지번, 지목, 면적, 토지이용계획에 따른 향후 개발계획과 제한사항의 유무를 확인
⊙도시계획, 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 수도, 문화재, 토지거래 등 해당사항에 표시되어 있음

 

 

등기부등본

 

⊙토지의 권리관계를 밝히는 문서
⊙가압류, 근저당, 지상권, 전세권 등의 억류 항목설정에 대한 확인
⊙토지거래 사기를 방지하기 위하여 반듯이 확인한다.

 

 

토지대장

 

⊙토지의 상황을 표시하는 문서
⊙토지소재 및 지번, 지목, 면적, 소유권 변동, 소유자, 토지등급 등이 표시

 

 

지적도

 

⊙지적도는 지적법상 지적공부중의 하나로서 토지의 소재ㆍ지번ㆍ지목ㆍ경계ㆍ기타 령으로 정하는 사항을 등록한 도면을 말한다.
⊙대지의 경계, 진입로 소요폭과 존재유무 등을 현장과 비교 검토한다.
⊙지적도상에는 도로가 없는데, 현장에는 도로가 존재하는 경우도 있으므로 현장방문은 필수

 

 

임야대장

 

⊙임야에 대한 현황파악을 위하여 법원에 있는 부동산등기부와는 따로 시ㆍ군ㆍ구청에 비치되어 있는 공부.
⊙임야를 취득할 때에는 부동산등기부만 믿지말고 임야대장도 열람해 보아서 이상 유무를 분석해야 한다.
⊙임야대장에는 다음의 사항을 등록한다. ▶토지의 소재 ▶지번 ▶지목 ▶면적 ▶소유자의 성명 또는 명칭 주소ㆍ주민등록번호(국가ㆍ지방자치단체 법인 또는 법인 아닌 사단이나 재단 및 외국인은 등록번호) ▶ 기타령으로 정하는 사항

 

 

임야도

 

⊙임야대장에 등록된 토지에 대하여 토지의 소재, 지번, 지목, 경계 등을 기록하는 지적공부

 

 

건축대장

 

⊙건축물의 소유ㆍ이용 상태를 표시하는 문서.
⊙토지의 소유자와 기존건축물의 소유자가 다를 수 있으므로 꼭 확인

 

 

토지가격확인원

 

⊙공시지가 또는 개별지가를 확인할 수 있음

 

 

 

 

전원주택지 현장답사 요령

 

처음 땅을 사려는 분들이 공인중개사의 안내로 현장을 답사하게 되지만 대개 같이 차를 타고 후다닥딱 현장에 도착하여 중개사의 일방적인 설명만 듣게 됩니다. 현장에서 내려 그저 주변을 한바퀴 둘러 보고 경치나 감상(?)하다가 좋은 말만 듣고 돌아오게 됩니다. 그러나 구입희망자는 자기나름대로 꼼꼼히 현장가는 길과 현장주변 그리고 목적토지를 잘 관찰해야 합니다.

 

현장에서 보아야 할 것은 주로 도로와 주변환경과 목적토지의 모양, 경계등 자연적인, 물리적인 현황이 될 것입니다. 토지이용계획이나 소유주관계, 담보관계등 권리관계는 가기전에 미리(또는 다녀와서) 관계서류(토지대장, 토지이용계획확인원과 필요시 등기부등본)를 보아 사전(또는 사후에)에 파악하고 현장답사시에는 중점적으로 지정적인/물리적인 현황을 점검, 파악해아 할 것입니다.

 

현장에서 꼭 필요한 것은 지적도입니다. 지적도를 지참하여 현장에서 목적토지의 위치. 도로유무, 토지모양과 경계선등을 확인하게 됩니다. (부동산의 지번도도 대략은 일치합니다) 특히 임야는 산등성이나 필지간 경계가 모호해서 정확히 경계를 그어 파악하기가 대단히 어렵습니다. 특히 주의해야 합니다. (고액/대규모 토지의 경우는 매입시/잔금전 반드시 경계측량이 필요합니다, 장부와 실평수가 다른 경우가 많이 있습니다, 장기소유의 경우 심합니다, 심지어 등기부 등본과 토지대장의 평수가 다른 경우도 있음) 전원주택지로 쓸 농지(전답/임야 등)를 사기 위하여 현장방문시에 점검해야할 사항을 살펴봅니다

 

 

전원주택 후보지 답사시 10가지 점검사항

 

1. 우선 목적토지로 차를 타고 가면서 접근성을 파악합니다.

 

고속도로로 인터체인지나 국도 또는 지방도로에서 얼마나 들어가는지 면사무소에서 얼마나 들어가는지 알아야 합니다. 접근성은 거리(KM)를 알고 또 소요시간도 알아야 합니다. 가는 길이 포장도로인지 비포장도로인지 폭이 몇 M 인지도 매우 중요합니다. 전체적으로는 집에서 출발하여 대강 몇시간 몇분이 걸리는지도 별도로 계산해 보아야 합니다. (물론 실제 휴가철 등의 계절별로, 하루 시간대별로 차이가 큽니다) 거주지로부터 너무 멀면(시간상) 추후 이용도가 떨어지며, 관리(특히 겨울철)가 어렵습니다. (일반적으로는 강남지역을 기준으로하는 것이 제일 좋은 방법인 것 같습니다)

 

2. 현장에 가까와지면서 목적토지로의 진입도로를 점검합니다.

 

목적지에 거의 다 오게되면 걸어서 목적토지에의 진입도로를 접검합니다. 목적토지가 기존 도로에 접해 있는가? 그 도로는 폭이 얼마고 포장인가 아닌가? 또 그 도로는 지적도상에 나타난 공부상도로(公路)인가 사도(私道)인가 하는 것도 매우 중요합니다. 매입후에 건축허가의 필요조건이기 때문입니다. 현황도로는 지자체 마다 다릅니다만 콘크리트 도로 이상이어야 인정 됩니다.

 

좋은 땅이지만 길이 없는 소위 맹지(盲地)는 타인 소유의 땅에 별도 토지사용승락서를 받아야 농지전용과 건축허가가 가능합니다. 토지사용승락은 사용료도 문제지만 승낙지주가 바뀌었을때는 새로 승락을 받아야할 필요가 있을때도 있기 때문에 후일 복잡한 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. (맹지의 경우는 주변/진입 부분에 대하여 문제 해결이 확실하지 않으면 피하는 것이 좋습니다)

 

3. 현장에 도착해 목적지 주변의 경치와 지반을 둘러 봅니다.

 

배산임수의 명당터면 좋겠지만 그러지 않아도 너무 들판 가운데 있거나 산에 바짝 붙어 있거나 하는 것은 피합니다. 멀리 산이나 강, 하천을 조망할 수 있다면 좋겠지요. 하여튼 주변 경치와 풍광은 각자 나름대로 취향이 다르니 일률적으로 좋다는 표준은 없다고 봅니다. 그거 그런대로 자기 마음에 들면 됩니다. 크게 걸리는 문제가 없으면 됩니다. 다만 경치가 좋고 마음에 꼬옥 드는 땅은 대개 비쌉니다.

 

4. 마을이나 지역의 특성과 분위기를 파악해 봅니다.

 

이 부분은 실제 처음 한번 가서 알아내기란 쉽지 않습니다. 마을이 오래된 집성촌이라든가 매우 배타적이라든지, 골치아픈 또라이가 았다든가 또는 과거에 사회적으로 문제된 쓰라린 역사가 있다든가하는 어두운 면은 실거주 전까지는 정말 알기 힘듭니다. 예로서, 후일 다시 한번 동네를 찾아와 동네 구멍가게 같은 곳에 앉아서 마을 할머니에게 넌지시 물어 본다든지, 이웃 동네에서 물어 본다든지 탐문의 요령이 필요합니다.

 

5. 지적도를 들고 정확한 경계와 도로를 파악합니다.

 

현장방문시에 이 부분이 가장 중요한 하이라이트입니다. 그러나 대부분의 답사자는 이 부분을 오히려 소홀히하고 그저 주변의 경치에 취(?)해서 자칫 건상 넘어갑니다. 진입도로는 물론 땅의 위치와 경계와 모양 그리고 땅이 앉은 향은 대단히 중요합니다. 후일 집을 지을때에 어떤 방향으로 집을 앉힐지를 머릿속으로 구상해 봅니다. 집을 지을 앞 전망이 산에 가리거나 어둡거나 하면 않좋겠지요. 경계옆에 비닐하우스가 있어도 별로 좋지 않을 것입니다. 또 옆의 밭이나 산이 홍수피해나 토사, 붕궤, 함몰등의 전력/흔적이 있거나 그럴 위험이 있어도 좋지 않을 것입니다.

 

6. 주변 1-2KM 이내에 축사등 혐오시설이 있는지 알아 봅니다.

 

축사의 근접 여부도 살펴봐야 합니다. 취향에 따라 다르지만 냄새와 벌레(큰 벌레 많습니다)를 무시하기 힘듭니다. 현재는 축사가 없다고 하여도, 자연부락이 너무 가까운 경우는 축사 신축가능성도 있으므로, 곰곰히 살펴보고 가상해 봐야 합니다. (장소_ 경우에 따라 다른 조금 난도가 있는 어려운 이야기 입니다) 농촌생활에 있어서 좋은 공기와 물은 바로 우리의 목적입니다.

 

그런데 주변에 공동묘지나 화장장, 또는 하수종말처리장이나 쓰레기 매립장, 광산등이 있으면 좋은 물을 얻을 수 없습니다. 공기도 물론 이구요. 또 비행기이동통로가 되어 소음이 심한 것도 않좋습니다. 염색가공, 가죽, 목재가구공장등 공해공장이나 레미콘공장등은 기피시설입니다. 이런 것들은 산뒤편이나 마을구석등 육안으로 잘 보이지 않는 거리에 있으므로 50000분의1 전국지도등을 보고 주변의 공장이나 혐오시설을 미리 또는 다녀온 후에 도상 점검하면 좋습니다. 또는 부동산에 있는 지번도를 이용 주변을 살펴보는 것도 좋습니다.

 

7. 전기와 전화를 쉽게 끌 수 있는지 점검합니다.

 

전원주택 신축에 있어서 전기와 전화 그리고 물의 조달은 생활의 기본인 동시에 농지전용과 건축허가의 필수점검사항입니다. 목적토지가 마을 한 가운데 또는 기존마을에 인접 해 잇다면 이런 문제는 신경을 쓰지 않아도 됩니다. 기존 농가주택이 현존하거나 있던 자리도 마찬가지 입니다. 그러나 마을에서 떨어져 잇는 외진 개울가나 산속이라면 신규 인입비용도 대강 고려해 보아야 합니다.

 

전화는 핸드폰을 쓰면 되겠지만(단, 핸드폰이 잘 터지는지 확인해야 합니다) 전기는 생활에 필수적인데 마을에서 멀리 떨어질 수록 그 비용이 만만치 않습니다. 전기 신규가설비는 기존전기가설지역으로 부터 200M 까지는 기본료이나 그후 1M당 48,400원씩 가설비가 추가됩니다. 에컨대 마을애서 1KM떨어진 곳의 가설비는 약 3-4천만원이 추가 부담이 됩니다.

 

8. 식수를 어떻게 조달하는지 배수가 어떻게 되는지 검토해 봅니다.

 

식수는 농촌에서도 기본적인 선결사항입니다. 목적토지 인근에 광역상수도나 간이상수도가 있는지 만일 지하수를 팔 경우 식수량은 풍부한지 가볍게 점검해 봅니다. 우리나라는 아직은 어디를 파나 지하수가 잘 나와 큰 문제는 없습니다. 오히려 물맛과 수질이 문제가 될 것입니다. 하여튼 근처에 약수터기 있거나 좋은 산골물이 있다면 금상첨화겠지요 그리고 지역에 따라서 배수(오수, 하수)를 고려해야 되는곳도 있습니다

 

9. 되 팔때를 고려 해야 합니다.

 

자기의 취향을 떠난 객관적 기준으로 되팔때의 경우를 역지사지 해봐야 합니다. 사람의 앞일 모르는 것이며, 이왕이면 투자가치도 있어야 좋습니다. (아무리 실수요자의 전원주택이라 할지라도 최소한 본전이상 목표) 살때부터 팔때를 고려하는 것이 익숙한 일은 아니나, 반드시 고려해야 후회없습니다. 너무 나의 취향만을 고려하면 눈이 어두워 지는 경우가 많습니다. 예를 들어서 3-5년후 도로망이 좋아질 지역이면 Best 입니다. 현재 보다 미래의 가치가 개선될 여지가 있으면 좋은것입니다.

 

10. 되새김이 필요합니다.

 

노련한 부동산들은 대개 거짓말을 하지는 않습니다. 그렇지만 이야기를 안해주는 것들이 있습니다. 흘리는 말들도(때로는 말꼬리 도) 잘들어 기억해 두어야 합니다. 그리고, 우선은 헤어지기 전에 들었던 말들에 대하여 재삼확인하고, 들을때 즉시 즉시 메모하는 것이 좋습니다. 답사후에는 들었던 이야기를 다시 정리해 봐야 합니다. 반드시 반복(2-3번) 현장답사를 해야 합니다. (단독으로) 그런후 의사 결정을 해야 합니다. 동행 방문시 느끼지 못했던, 관찰하지 못했던, 확인하지 못했던 사항들을 되새김해야 합니다. 자신이 이전 답사시 확인했던 내용을 재확인 한후 의사결정을 해야 합니다.

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