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농지전용에 대해서

by digipine posted Nov 03, 2017
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모든 농지는 농지전용허가를 받아야 전원주택을 지을 수 있다. 그 절차는 쉽지 않다. 


농지전용은 원칙적으로 땅주인만이 신청할 수 있게 되어 있다. 또 소유권을 이전하는 당해 연도에는 전용허가가 나지 않는다. 


당해 연도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지소유자로부터 토지사용승낙서를 받아 전용허가를 받는 뒤 소유권 이전을 하는 방법이 있다. 


토지사용승낙서를 받아 전용허가를 신청하면 소유권이전이 가능하기 때문이다. 농지 전용허가를 받을 때는 본인이 하는 경우 보다 설계사무소에 의뢰를 하는 것이 좋다. 본인이 건축관련 일을 해본 경험이 있으면 몰라도 그렇지 않은 경우에는 전용허가 절차가 까다롭기 때문이다. 서류라도 잘못되면 반환되어 몇 번의 수고를 해야 한다. 이런 것들로 허비되는 경비도 무시할 수 없어 배보다 배꼽이 더 클 수 있다.


농지전용 이란?


지적법 상 지목은 24가지가 있다. 그 중 전답은 농사를 짓는 땅이고 임야는 나무를 키우는 땅이다. 건물을 지으려면 어떤 땅이든 대지로 지목이 변경되어야 한다. 원칙적으로 지목을 변경할 수 없는 경우의 땅에는 집을 지을 수 없다.지적법에서 농지에서 집을 지으려면 우선 그 땅을 대지로 바꾸는 절차를 거쳐야 하는데 이 절차를 농지전용이라 부른다. 단 임야일 경우에는 형질변경이라 한다.


토지사용승락서를 받아 전용신청하는 방법


소유권을 이전하는 당해 연도에 전용허가를 받을 수 없다 하여 전용 받는 방법이 없는 것은 아니다. 땅주인과 매매계약을 체결하고 토지사용승락서를 받으면 자신의 땅이 아니더라도 농지전용신청을 할 수 있다. 토지사용승락서는 그 땅을 사용할 수 있는 권한을 갖는 것으로 소유권이전등기를 한 것이나 마찬가지의 효력을 갖게 된다. 토지사용승락서를 받으려면 최소한 땅값의 70% 정도는 지불해야 가능하다. 이때 지주 즉 토지 소유주의 인감이 첨부되어야 효력이 있다. 

 

토지사용승락서를 받을 때 구비서류는 인감 1통과 용도란에 토지사용승락용이라 기재하고 주민등록등본 1통과 토지사용승락서에 해당토지 지번과 면적을 기재하고 소유주 기재란에 소유주의 인감도장을 찍어야 한다. 이렇게 토지사용승락서를 받아 전용허가를 신청하면 되는데 구비서류는 ▲등기부등본 ▲지적도 ▲토지대장 ▲토지이용계획확인원 ▲피해방지계획서 등의 서류를 농지소재지 관할 읍면 농지관리위원회에 제출하면 된다. 


이렇게 제출된 서류는 일주일에서 보름사이에 농지소위원회를 열어 ▲집을 지을 수 있는지 ▲전용면적은 적당한지 ▲인근농지에 미치는 영향은 없는지 ▲지역주민의 의견은 어떤지 등을 심사해 위원들 중 과반수 이상이 찬성하면 7일 이내에 시장 군수에게 송부된다. 이를 송부받은 시장 군수는 15일 내에 허가를 내주게 된다. 농지관리위원회는 읍(면)장과 리(동)장, 농협과 관련된 기관의 임직원, 새마을지도자, 농민후계자 등 지역유지들로 구성되어 있다. 전용에 대해 의문이 있는 애매한 부분이 있으면 사전에 이들과 상의해 보는 것도 좋다.

 

  

 
농지에 전원주택 짓기

 

밭은 논보다 임야는 농지보다 집짓기 쉽다

 

땅이 있다 하여 아무 땅에나 집을 지을 수 있는 것이 아니다. 집을 지을 수 있는 땅은 원칙적으로 지목이 '대지'로 되어 있어야 한다. 그러나 대지가 아니더라도 허가를 받아 대지를 만들 수만 있다면 집을 지을 수 있다. 


전원주택을 지을 수 있는 땅은 바로 이러한 두 가지의 경우 즉 '대지'이거나 대지로 전용이 가능한 땅의 범주에 들어야 가능하다. 이 두 가지 경우 중에서도 전원주택을 지으려는 사람들은 대부분 대지화 할 수 있는 땅(준농림지가 일반적임)을 구입해 전용허가를 받아 집을 짓는다. 

 

그 이유는 우선 개발비용을 물더라도 대지를 구입하는 것보다 땅값이 싸고 개발 후 지목이 대지로 변경되고 나면 기존 대지가격과 동일한 가격대를 형성해 투자이익도 챙길 수 있기 때문이다. 수도권지역의 거의 모든 전원주택들이 이렇게 전용을 통해 지어지고 있으며 전원주택사업자들이 개발하는 단지도 바로 이 방법에 의한 것이다. 일반인들이 흔히 전용허가를 받을 수 있는 땅은 준농림지역 내의 전·답이나 임야다. 전용허가를 받아 집을 지으면 대지와 비교해 비용을 절감할 수 있다. 그러나 농민의 경우에는 집을 지을 수 있는 폭이 훨씬 넓다. 준농림지가 아닌 농지라도 집을 지을 수 있다. 


농민이 집을 지을 수 있는 땅


농지는 원칙적으로 농민만이 소유할 수 있고 그곳에는 농사만 지어야 한다. 도시인이 농지를 처음 구입할 때는 농지자격취득증명, 농지전용 등 까다로운 허가를 거쳐야 한다. 전용허가도 어떤 땅이든 모두 가능한 것이 아니고 준농림지로 돼 있어야 가능하다. 특히 도시인이 준농림지 이외의 농지를 전용하는 것은 거의 불가능하다. 그러나 농민은 어떠한 농지에도 집을 지을 수 있다. 특히 농지전용허가를 하지 않고 농지전용신고만 하면 건축이 가능하다. 

 

신고로만 전용이 가능한 농민이란 농지법상 농업인 즉 ▲303평(1,000㎡) 이상의 농지에 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농사에 종사하는 사람 ▲농지에 100평 이상의 고정식 온실, 버섯재배사, 비닐하우스 등 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하는 사람 ▲대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 1백두, 가금 1천수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 사람들 모두 해당하는 것은 아니다. 예를 들어 303평 이상의 농지를 소유하고 '위탁영농'을 통해 농사를 짓고 있는 사람의 경우에는 해당되지 않는다. 


농지법에서 신고만으로 전용이 가능한 농민과 전용면적의 범위는 ▲농업인 1인 이상으로 구성되는 세대의 농업, 임업 또는 축산업수입액이 당해 세대의 연간 총 수입액의 2분의 1을 초과하거나 당해 세대원의 노동력의 2분의 1 이상으로 농업, 임업 또는 축산업을 영위하는 세대 ▲농업인 1 이상으로 구성되는 세대로서 당해 세대의 농업, 임업 또는 축산업경영의 근거가 되는 농지, 산림, 축사 등이 소재하는 시, 구, 읍, 면 또는 이에 연접한 시, 구, 읍, 면의 관할구역 안에 거주하고 있는 무주택세대다. 


이런 자격을 갖춘 농민이 농업인주택과 부속건물을 짓고자 할 때는 200평까지 신고만으로 농지전용이 가능하다. 이런 자격이 주어지려면 최소한 현지에 주민등록을 옮겨 1년 이상 거주해야 한다. 농업인주택은 준농림지가 아닌 어떠한 농지에서도 지을 수 있으며 특히 농지전용 때 지불하는 비용 즉 대체농지조성비와 농지전용부담금이 전액 면제된다. 물론 이 경우에도 농지전용허가의 경우와 마찬가지 절차를 거쳐야 한다.


밭은 논보다 임야는 농지보다 전용하기 쉽다


준농림지를 구입해 전용한 후 전원주택을 짓는 것이 신축 전원주택의 일반적인 유형이다. 준농림지역에서 지목이 전(밭)인 경우 답(논)보다 전용하기가 쉽다. 또한 식량문제로 인해 정책적으로 농지는 규제하는 방향으로 가고 임야는 완화하는 방향이므로 가고 있으므로 준농림 중에서도 농지보다 임야가 전원주택을 짓는데 유리하며 앞으로 임야의 전용이 전원주택부지나 기타 다른 용도로 많이 개발될 것으로 보인다.

 
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