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쉽게 알아보는 산지전용허가의 절차 및 방법

by digipine posted Nov 03, 2017
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정부정책이 농지는 규제를 풀되 산지는 보호하는 쪽으로 가닥을 잡고 있다.

 

작년 10월 이후 산지관리법이 시행되면서 경사도, 연접개발, 준공 등이 더욱 까다로워졌다.

 

그러나 산지는 땅값과 전용비용이 낮은데다 자연풍광이 그대로 보존된 곳이 많기 때문에 전원주택지로 여전히 인기가 높다.

 

요즘은 단지형 개발처럼 뜻이 맞는 사람들이 모여 산지를 공동구입, 분배해서 길을 내는 비용과 토목비용까지 줄이고자 하는 사람들이 많아졌다. 도시 이외 지역 대지나 잡종지 이외의 지목에서 주택을 지을 경우에는 반드시 개발행위허가 및 산지전용허가를 얻어야 한다.

 

물론 도시지역 내 녹지지역에서도 개발행위허가에 따른 산지전용협의를 거치도록 되어 있으나 녹지지역에서의 대지전용에 대하여는 다음 기회에 설명하고 이번 호는 구역 외 산지전용의 이해에 대해서만 다루도록 하겠다. 기존에 산림의 대지 전용을 위한 산림형질변경허가는 산지의 종합적이고 체계적인 관리, 산지의 난개발 방지, 친환경적인 산지이용체계 구축을 위해 산지관리법(2002.12.30) 동법시행령(2003.9.29)에 따라 산지전용허가로 바뀌었다.

 

일반적으로 도시지역 이외의 산지 중 대지로 전용이 가능한 산지는 용도지역이 관리지역으로 되어 있어야 하며, 용도지역이 농림지역인 산지는 원칙적으로 대지로 전용이 불가능하다.(단 농업인이나 임업인의 농가주택은 가능) 산지는 농지에 비하여 구입비용에 대한 부담이 적고, 대체조림비 역시 농지조성비에 비해 월등히 적다. 이 때문에 개발 사업에 대한 부담이 덜하여 인기가 많은 것이 사실이다. 그러나 산지를 구매할 때는 지면상으로 설명하기 부족할 정도로 농지에 비해 상당한 주의가 필요하다는 것을 명심해야 한다. 산지구매에 있어 확인해 볼 사항은 아래와 같다.

 

산지구매의 주의점

 

첫째, 반드시 토지이용계획확인원을 열람해 관리지역과 농림지역 여부를 확인한다.

둘째, 현황도로 저촉여부를 따져야 한다. 도로가 없을 경우엔 개설이 가능한지 여부도 같이 알아본다. 산지는 농지에 비하여 현황도로 구분이 상당히 까다롭다. 반드시 인ㆍ허가 관련측량사무실이나 해당 시ㆍ군의 담당직원에게 문의하는 것이 필요하다.

 

셋째, 부대적인 허가사항이 있나 확인해야 한다. 예를 들어, 산지의 골짜기에서 지적상에 상관없이 실제로 물이 흐르는 경우가 있다. 이에 따른 인허가 사항 및 법률적 문제에 대한 조언이 필수적이다. 

넷째, 경사도가 완만한지 직접 확인한다. 산지법상 산지의 경사가 25° 이상일 경우는 전용이 불가능하므로 반드시 부지전체에 대한 도보답사가 선행되어야 한다.

 

다섯째, 임목도 확인해야 한다. 임목, 즉 산림이 산지면적당 1백% 이상일 경우 허가가 불가능하다. 산림전용이 가능한 지역일지라도 임상(산림의 하층에서 생육하고 있는 관목ㆍ초본ㆍ이끼 등의 하층식생의 총칭)이 너무 좋거나 입목본수도가 50% 이상이거나 경사도가 심한 경우에는 산림전용허가를 받기가 매우 까다롭다. 이는 지역별로 법률을 적용하는 것이 다르기 때문에 반드시 확인해야 한다.

여섯째, 지난해 10월 산지관리법 시행규칙에 따라 기존 3만㎡ 이상 개발허가를 받은 곳이 옆에 있으면 개발행위가 금지됐다. 허가 예정지 경계와 기존 산지전용허가지역의 경계가 직선거리 5백m 이내에 있을 때 기존 허가지역과 해당지역 면적을 합해 3만㎡를 초과하면 개발이 안 되므로 주변 여건도 알아보아야 한다.

 

※ 위의 경우가 모두 적합할지라도 대지로서 전용이 반드시 이루어지는 것은 아니므로 산지를 구매 할 경우에는 반드시 토지전문가나 시군 해당부서의 확인 절차가 필요하다.

 

전용허가를 얻는 데 드는 비용

 

산지전용허가를 득하여 대지로 전용하고자하면 측량 설계사무소에 용역을 맡겨야 한다. 용역비용은 대략 3백평 기준에 350만원에서 450만원, 그 이상의 개발이 필요할 경우는 약 평당 1만4천원 정도로 산정하여 계산하면 거의 정확하다. 대행업체에 따라 약간의 비용차가 발생하니 표준 용역계약서를 반드시 작성해두는 것이 좋다.

 

전용허가에 따른 허가증을 수령하려면 대체조림비는 ㎡당 1,581원 외에 약간의 면허세(면적에 따름) 및 적지복구비(보증보험으로 대체가능), 지역개발공채(할인가능)를 납부하여야 하나 부담이 되는 금액은 아니다. 위에서 알 수 있듯이 대체조림비는 개발행위허가(농지전용허가)에 따른 농지조성비(약 평당 3만5천원)에 비해 상당히 낮게 책정되어 있다.

 

까다로운 준공절차, 많은 시간과 식견 요구

 

주택건립을 위한 산지전용허가기간은 보통 1년이며 1회에 한하여 1년 연장할 수 있다. 혹 기간 내에 준공절차를 밟지 않으면 허가가 취소되며 이때 대체조림비는 환불 받을 수 있다. 토목이나 건축이 착공되려면 사업주는 반드시 기본적인 산림준공 및 주택준공 절차에 대한 이해와 지식이 있어야 한다.

 

산림준공 및 건축준공 모두를 득하였을 경우에만 토지분할 및 대지로의 지목변경이 이루어지기 때문이다. 또한 산림준공 신청 전에는 토목공사에 앞서 적지복구 설계승인 절차가 있어 까다롭다. 적지복구 설계란 개발을 위해 파헤친 산림을 어떤 식으로 복구해 놓을 것인지 미리 밝혀 승인을 받아야 하는 것이다. 농지를 전용할 때는 해당되지 않는 절차다.

 

귀농을 위해 산지를 구입하고자 한다면?

 

농업인이나 임업에 종사하는 사람이 농막이나 축사, 버섯재배사, 잠사, 저장시설 등을 지을 경우에는 신고만으로 산림을 훼손해 사용할 수 있다. 가능한 규모는 주택만 짓고자 할 때 6백㎡(181.5평) 미만, 창고 등 부대시설까지 설치할 경우에는 1천5백㎡(453.7평) 이내의 범위에서 전용이 허용된다. 또 농임업 기계를 보관하기 위한 시설이나 농막, 농로도 신고로만 가능하다.

 

그 외에 1만㎡ 미만의 경사도 30° 미만인 임지를 입목의 벌채 없이 산지전용해 산채, 약초, 특용작물, 야생화, 관상수를 재배하고자 하는 경우, 조림 후 15년이 경과한 조림지에서 가축을 방목하는 경우 등도 신고로 가능하다. 신고를 할 때 구비서류는 훼손 실측구역도(6천분의 1 또는 3천분의 1), 임도시설의 경우 설계도서 1부, 임야소유권·사용수익권을 증명할 수 있는 서류 등이다.

 

현지 농민이 아닌 경우 버섯재배사 등을 먼저 지어 농장을 만든 후 관리사를 짓는 경우도 있다. 일부에서는 편법으로 현지민의 토지사용승낙서를 이용해 농가주택을 짓는 경우도 종종 있지만, 보전임지에 대한 규제가 점점 강화되고 있으므로 앞으로 위장 전입이나 토지사용승낙서를 이용한 보전임지에서의 농가주택 건축은 어렵게 될 것으로 보인다.

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